SL PL前提整理
設立2026年7月／サービス開始2027年2月／事前登録キャンペーン90%引／2年目30%引／成約課金ラップアップ係数を反映した保守的PL。
★ YEAR 1（投資期間）
▲1.10 億円
営業損失 ／ 売上 0.49億円
課金期間
5 か月
2027年2月-6月
店舗数（期末）
100
2月40 → 6月100
人員（期末）
11 名
7月4名から増員
キャンペーン
90% 引
先行投資
★ YEAR 2（本格回収）
11.76 億円
売上 ／ 営業利益率 64.1%
営業利益
7.54 億円
店舗数
400
期中平均
人員
22 名
キャンペーン
30% 引
継続割引
2年累計：売上 12.25億円 ／ 営業利益 6.44億円
§1
重要な前提・注記
FOUNDATION1.1 PL形式（シンプルPL）
売上
- 人件費
- 業務委託・外注費
- 広告宣伝費
- サービス運営費用
- 法務・会計・顧問
- ツール・SaaS
- 採用費
- 雑費
- オフィス・光熱費
= 営業利益
1.2 会計上の扱い
- 成約確認、証跡管理、店舗対応、請求精算、トラブル対応は CSおよびバックオフィスの人件費に内包。
- そのため、成約・オペレーション原価は独立項目として設けない。
- サーバー、AI/API、クラウド、システム運用は 「サービス運営費用」 に含める。
- 減価償却費、支払利息、税金は 未計上。
- 本資料の利益は 営業利益ベース。
1.3 タイムライン（会計年度ベース）
2026年7月
会社設立。プロダクト開発スタート。
設立準備
2026年10月〜
事前登録キャンペーン開始。営業・マーケ増員。仲介会社・店舗の事前登録受付。
事前登録
2027年1月
CS 3名一斉採用（サービス開始1か月前）。
事前登録
2027年2月
サービス提供開始。事前登録分 40店舗 が一斉に課金開始（90%引）。
サービス開始
2027年6月
Y1 終了時：100店舗達成。5か月で60店舗増。
Y1終了
1.4 キャンペーンとラップアップ係数
| 項目 | Y1 | Y2 | 意味 |
|---|---|---|---|
| 固定売上キャンペーン | 90%引（10%課金） | 30%引（70%課金） | 事前登録顧客の獲得＆継続維持 |
| 成約課金ラップアップ係数 | 0.3 | 0.7 | 店舗オンボーディング期間と成約までのタイムラグを織り込む |
導入店舗数は、期末店舗数ではなく 「期中平均の有料稼働店舗数」 として扱う。Y1 は店舗0→100の線形成長、Y2 は200→600の線形成長を前提（期中平均：Y1=70・課金期間平均／Y2=400）。
§2
サービス料金体系
MARKET| 項目 | 単価・料率 | 課金単位 | PL上の扱い |
|---|---|---|---|
| 店舗BASE | 10万円/月 | 1店舗あたり | 固定MRR |
| 営業マンseat | 1万円/月 | 営業マン1名あたり | seat MRR |
| 成約課金：売り側 | 仲介手数料の30% | 成約ごと | 成功報酬売上 |
| 成約課金：買い側 | 仲介手数料の20% | 成約ごと | 成功報酬売上 |
| PL計算上の平均take rate | 仲介手数料の25% | 成約ごと | 売り30%・買い20%の中間値 |
契約形態は、営業マン個人ではなく、宅建業者・店舗とのB2B契約。売主・買主からSLへの直接課金はしない。
§3
固定MRR の計算前提
MARKET| 項目 | 前提 |
|---|---|
| 1店舗あたり営業マン数 | 4名 |
| 店舗BASE | 10万円/月 |
| 営業マンseat | 1万円/月 × 4名 = 4万円/月 |
| 1店舗あたり固定MRR（通常価格） | 14万円/月 |
| 1店舗あたり固定ARR（通常価格） | 168万円/年 |
キャンペーン適用後
| 年度 | 割引 | 実質MRR/店舗 | 実質ARR/店舗 |
|---|---|---|---|
| Y1 | 90%引 | 1.4万円/月 | 16.8万円/年 |
| Y2 | 30%引 | 9.8万円/月 | 117.6万円/年 |
§4
対象市場・成約件数前提
MARKET対象エリアは、東京23区・横浜市・大阪市。
| エリア | 中古マンション月間成約件数 | PL上の採用値 |
|---|---|---|
| 東京23区 | 約1,600件/月 | 1,600件/月 |
| 横浜市 | 約500件/月 | 500件/月 |
| 大阪市 | 約450件/月 | 450件/月 |
| 合計 | 約2,550件/月 | 2,550件/月 |
年間対象成約件数 = 2,550件/月 × 12か月 = 30,600件/年
§5
物件価格・成約課金単価前提
MARKET仲介手数料 = 物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税10%
SL成約課金 = 仲介手数料 × 25%
| エリア | 平均物件価格 | 仲介手数料 | PL採用 平均25% |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 7,734万円 | 261.8万円 | 65.5万円 |
| 横浜市 | 4,278万円 | 147.8万円 | 36.9万円 |
| 大阪市 | 4,335万円 | 149.7万円 | 37.4万円 |
対象市場の件数構成で加重平均すると、1成約あたりSL成約課金売上は約54.9万円。
§6
年度別売上前提
YEAR6.1 Y1（2026年7月〜2027年6月）
事前登録期間（7か月）は無課金。2027年2月〜6月の5か月のみが課金期間。
店舗数の月次推移（課金期間中、線形成長）
| 月 | 店舗数 | 備考 |
|---|---|---|
| 2027年2月 | 40 | サービス開始。事前登録分が一斉稼働。 |
| 2027年3月 | 55 | |
| 2027年4月 | 70 | |
| 2027年5月 | 85 | |
| 2027年6月 | 100 | Y1 期末 |
| 5か月合計 store-month | 350 | 課金期間中の累積 |
| 課金期間中の平均店舗数 | 70店舗 |
Y1 売上計算
固定売上 = 350 store-month × 14万円 × 10%(90%引)
= 490万円
成約課金（フル理論値）
= 平均70店舗 × 0.77件/店舗/月 × 5か月
≒ 269.5件
成約課金（ラップアップ係数0.3適用）
= 269.5件 × 0.3 ≒ 81件
成約課金売上 = 81件 × 54.9万円 ≒ 4,440万円
Y1 合計売上 = 490 + 4,440 = 4,930万円 = 0.49億円
6.2 Y2（2027年7月〜2028年6月）
12か月通じて課金。30%引キャンペーンで顧客維持。
| 項目 | 前提 |
|---|---|
| 期中平均導入店舗数 | 400店舗 |
| 線形成長 | 期初200 → 期末600 |
| store-months | 4,800 |
| 対象市場シェア | 6% |
| SL経由年間成約件数（フル） | 1,836件 |
| ラップアップ係数 | 0.7 |
| 成約件数（係数適用後） | 約1,285件 |
固定売上 = 4,800 store-month × 14万円 × 70%(30%引)
= 47,040万円
成約課金（フル理論値）= 30,600件 × 6% = 1,836件
成約課金（係数0.7適用）= 1,836 × 0.7 = 1,285件
成約課金売上 = 1,285件 × 54.9万円 ≒ 70,560万円
Y2 合計売上 = 47,040 + 70,560 = 117,600万円 = 11.76億円
6.3 売上 Y1 vs Y2 視覚比較
合計売上 23.86倍
うち固定売上 96.0倍
うち成約課金売上 15.89倍
Y1 は 5か月のみの課金＋90%引キャンペーン＋低ラップアップのトリプル要因で売上が抑制される。Y2 は通常の12か月稼働 + キャンペーン緩和（30%引）+ ラップアップ上昇（0.7）で大幅増。
§7
人員前提
YEAR
人件費は、社会保険・福利厚生等の上乗せとして 20% を加算 する。
7.1 Y1 月次人員ランプ
前半は少人数で開発・事前登録キャンペーン。サービス開始1か月前（2027年1月）にCS 3名を一斉採用。
| 職種 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 人月計 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CEO | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 12 |
| エンジニア | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 24 |
| 営業 | 0 | 1 | 1 | 2 | 2 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 27 |
| CS | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 18 |
| マーケ | 0 | 0 | 0 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 9 |
| バックオフィス | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 12 |
| 合計 | 4 | 5 | 5 | 7 | 7 | 8 | 11 | 11 | 11 | 11 | 11 | 11 | 102 |
Y1 人件費計算
| 職種 | 人月 | 月単価 | 通常人件費 |
|---|---|---|---|
| CEO | 12 | 0万円 | 0万円 |
| エンジニア | 24 | 75.0万円 | 1,800万円 |
| 営業 | 27 | 83.3万円 | 2,250万円 |
| CS | 18 | 41.7万円 | 750万円 |
| マーケ | 9 | 50.0万円 | 450万円 |
| バックオフィス | 12 | 66.7万円 | 800万円 |
| 合計 | 102 | 6,050万円 | |
| 社保・福利厚生 +20% | ×1.2 | ||
| Y1 実質人件費 | 7,260万円 | ||
7.2 Y2 人員（22名・全員フル稼働）
| 職種 | 人数 | 年間単価 | 通常人件費 |
|---|---|---|---|
| CEO | 1 | 0万円 | 0万円 |
| CTO | 1 | 1,500万円 | 1,500万円 |
| エンジニア | 4 | 900万円 | 3,600万円 |
| 営業 | 5 | 1,000万円 | 5,000万円 |
| CS | 6 | 500万円 | 3,000万円 |
| マーケ | 2 | 600万円 | 1,200万円 |
| バックオフィス | 3 | 800万円 | 2,400万円 |
| 合計 | 22 | 16,700万円 | |
| 社保・福利厚生 +20% | ×1.2 | ||
| Y2 実質人件費 | 20,040万円 | ||
§8
経費前提
YEAR| 項目 | Y1 | Y2 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 人件費 | 7,260万円 | 20,040万円 | Y1 は月次ランプ反映、社保・福利厚生20%込み |
| 業務委託・外注費 | 500万円 | 1,000万円 | 開発補助、デザイン、制作 |
| 広告宣伝費 | 5,000万円 | 15,000万円 | 事前登録キャンペーン＋SEO・SNS等 |
| サービス運営費用 | 200万円 | 1,000万円 | Y1 はサービス開始後5か月分が中心 |
| 法務・会計・顧問 | 300万円 | 500万円 | 設立準備で前半多め |
| ツール・SaaS | 150万円 | 200万円 | Google Workspace、Slack、Notion等 |
| 採用費 | 0万円 | 1,000万円 | Y1 は独立計上なし |
| 雑費 | 1,000万円 | 2,000万円 | 交通費、接待、備品 |
| オフィス・光熱費 | 1,500万円 | 1,500万円 | 賃料、光熱費、移転費用込み |
| 経費合計 | 15,910万円 | 42,240万円 |
§9
シンプルPL
PL SUMMARY| 区分 | 項目 | Y1 | Y2 |
|---|---|---|---|
| 売上 | 固定売上（キャンペーン適用後） | 490万円 | 47,040万円 |
| 売上 | 成約課金売上（係数適用後） | 4,440万円 | 70,560万円 |
| 合計売上 | 4,930万円 | 117,600万円 | |
| 経費 | 人件費 | 7,260万円 | 20,040万円 |
| 経費 | 業務委託・外注費 | 500万円 | 1,000万円 |
| 経費 | 広告宣伝費 | 5,000万円 | 15,000万円 |
| 経費 | サービス運営費用 | 200万円 | 1,000万円 |
| 経費 | 法務・会計・顧問 | 300万円 | 500万円 |
| 経費 | ツール・SaaS | 150万円 | 200万円 |
| 経費 | 採用費 | 0万円 | 1,000万円 |
| 経費 | 雑費 | 1,000万円 | 2,000万円 |
| 経費 | オフィス・光熱費 | 1,500万円 | 1,500万円 |
| 経費合計 | 15,910万円 | 42,240万円 | |
| 営業利益（Y1は損失） | ▲10,980万円 | 75,360万円 | |
| 営業利益率 | ▲（赤字） | 64.1% |
§10
億円表示まとめ
PL SUMMARY| 年度 | 売上 | 経費 | 営業利益 | 営業利益率 |
|---|---|---|---|---|
| Y1 | 0.49億円 | 1.59億円 | ▲1.10億円 | ▲（赤字） |
| Y2 | 11.76億円 | 4.22億円 | 7.54億円 | 64.1% |
| 2年累計 | 12.25億円 | 5.81億円 | 6.44億円 | 52.6% |
10.1 視覚比較
営業利益（Y1は損失）
店舗数 4.00倍
人員 2.00倍
§11
主要KPI・オペレーション負荷
PL SUMMARY| 指標 | Y1 | Y2 |
|---|---|---|
| 課金期間 | 5か月（2/-6月） | 12か月 |
| 期末店舗数 | 100店舗 | 600店舗 |
| 課金期間 store-month | 350 | 4,800 |
| 営業人数（期末） | 3名 | 5名 |
| 1営業あたり期末担当店舗数 | 約33店舗 | 120店舗 |
| CS人数（期末） | 3名 | 6名 |
| SL経由年間成約件数（係数後） | 約81件 | 約1,285件 |
| 1店舗あたり期末月間固定売上（実質） | 1.4万円 | 9.8万円 |
| 2年累計 売上 | 12.25億円 | |
| 2年累計 営業利益 | 6.44億円 | |
§12
率直な見立て・注意点
NOTES
Y1 は意図的な投資期間で約1.1億円の赤字。事前登録キャンペーン90%引、CS立ち上げ、課金期間が5か月に限定されることが主因。
Y2 で本格回収開始。営業利益7.5億円（利益率64.1%）。30%引キャンペーン継続で顧客維持しつつ、ラップアップ係数が0.3→0.7に上昇し成約課金が伸びる。
投資家向けストーリーとして
- Y1：意図的な投資期間。設立から半年は事前登録キャンペーン期間、サービス開始後5か月のみ課金。90%引で顧客先行確保。
- Y2：本格回収開始。12か月通じて課金、30%引に緩和、ラップアップ完了。
- 2年累計 営業利益 6.44億円。設立初年度の赤字を翌年で十分に取り戻す。
- 営業利益率は v0.1 楽観版の 73〜75% から Y2 で 64.1% に低下するが、ラップアップとキャンペーン値引きを織り込んでおり、現実的な数字。
注意点
- 店舗数は 期中平均の有料稼働店舗数 として扱う。期末ベースに変更する場合は売上を再計算する必要がある。
- Y2 は営業5名で400店舗平均（期末600店舗）を担当する前提のため、1営業あたり120店舗。オンボーディング・問い合わせ対応・営業管理の自動化が前提。
- 成約課金売上は、対象市場シェア Y2=6% を前提としている。ここが PL 上の最重要変数。
- ラップアップ係数（Y1=0.3, Y2=0.7）は「店舗加入から成約までの時間ラグ」を織り込んだ調整。実績データが溜まったら見直す。
- キャンペーン値引（Y1=90%引、Y2=30%引）は競合状況・需要に応じて調整可能。早期に値引縮小すれば利益はさらに伸びる。
§13
他AI向け要約
SUMMARY
SLは、不動産仲介会社・店舗向けの B2B プラットフォーム。料金体系は店舗BASE 10万円/月、営業マンseat 1万円/月（1店舗4名前提、固定MRR 14万円/月）。成約課金は売り側30%・買い側20%、PL平均25%。
会社設立は2026年7月、サービス提供開始は2027年2月。Y1 は会計年度ベース（2026年7月〜2027年6月の12か月）、課金期間は2027年2月〜6月の5か月のみ。事前登録キャンペーン90%引で先行顧客40店舗を獲得し、Y1 期末で100店舗達成（線形成長）。成約課金のラップアップ係数は0.3。
Y2 は通常の12か月稼働。期中平均400店舗（期初200→期末600の線形成長）。30%引キャンペーンで顧客維持、ラップアップ係数0.7に上昇。
Y1 売上 0.49億円、営業利益 ▲1.10億円（赤字、投資期間）。Y2 売上 11.76億円、営業利益 7.54億円（利益率64.1%）。2年累計：売上 12.25億円、営業利益 6.44億円。
投資家説明時には次を明記：(1) Y1は意図的な投資期間で、事前登録キャンペーン90%引が赤字主因、(2) 導入店舗数は期中平均の有料稼働店舗数、(3) 成約オペレーションの外部変動費は設けず社内人件費に内包、(4) 対象市場シェアが最重要変数。